Boleto de compraventa y embargo

Se asume que la entrega de un inmueble mediante boleto de compraventa importa una transmisión legítima, aunque imperfecta, de dominio (arts. 1184, inc. 1º, 1185, 2355, in fine, 2505 y 2602 del Código Civil). La cuestión, por razón de esa imperfección, es determinar su oponibilidad ―en los términos del art. 2505― a terceros acreedores del vendedor que, con posterioridad a esa entrega, obtengan acceso registral de una medida cautelar en garantía de su crédito, no necesariamente relacionado con el inmueble.

Casos como el que se comenta, bajo estas condiciones, admiten su reducción a un conflicto entre la publicidad posesoria y la registral. 

En ese orden, debe aceptarse que la publicidad registral sólo es un medio declarativo, fundado en "títulos", y que, por lo tanto, no siempre refleja la "realidad" (doc. arts. 2º, 4º, 20 y 22 de la ley 17.801). Va de suyo que, toda consecuencia derivada de su interpretación, debe ser aplicada con carácter restrictivo para evitar que una ficción se imponga a la verdad jurídica objetiva con apartamiento de lo "justo en concreto" [1].

Luego, quien obtiene una medida cautelar no puede "prevalerse" de la formalidad de las constancias registrales para desconocer la transmisión de dominio ocurrida, de hecho, con anterioridad y debidamente acreditada. Pues, si se entiende de otra manera, se transfigura la inscripción registral en constitutiva; lo que no surge de la ley 17.801 [2].

Por ello, se propone preferir la publicidad posesoria bajo las siguientes condiciones: a) si es primera en el tiempo, b) si es consecuencia de la transmisión del bien en cuestión, de buena fe y a título oneroso, c) si esa posesión y esa transmisión están razonablemente acreditadas.

--------------------------------

[1] La Corte Suprema en la causa “Consultores Asociados S.A.” de 1994 (Fallos 317:826)((ver)), en línea con lo resuelto en “Colalillo” de 1958 (Fallos 238:551) y “Oilher” de 1981 (Fallos 302:1611)((ver)), dijo que “es arbitrario el pronunciamiento que prescinde de la verdad jurídica objetiva”.

[2] Así lo afirma, concretamente, la Corte Suprema en la causa “Brunero” de 1999 (Fallos 322:666) ((ver)).