3 de diciembre de 2011

Posesión vs. registro = publicidades

La tercería de dominio debe deducirse "antes" de que se otorgue la posesión de los bienes (art. 97, Cód. Procesal Civil y Comercial).
Es interesante observar que es el otorgamiento de la posesión (el modo) lo que cierra la posibilidad de discutir al tercerista, pero a éste para que pueda discutir se le exige título, modo e inscripción registral.
Por ejemplo se ha dicho que "quien inicia una tercería de dominio necesita acreditar su derecho mediante la pertinente escritura traslativa debidamente anotada en el Registro de la Propiedad", en la Cám. de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Quilmes, 11/09/2001, "Clavellini, María del Carmen s/ Tercería de dominio en autos Pafundi, Liliana c/ Ramoa, David s/Cobro ejecutivo", en JUBA, sum. B2901532.
Es mucho. Si el tercero reuniera todos estos recaudos dos cuestiones, por lo menos, hay que pensar: una, que no se ve de qué modo pudo habérsele embargado el bien en una causa en la que era/es ajeno si tenía todo en regla, y otra, que con esos recaudos bien podría acudir directamente al levantamiento del embargo sin tercería del art. 104 del C.P.C.C.

Ahora, para solucionar los problemas que presentan los terceros que no reúnen todos los recaudos y son afectados por embargos, creo que otra interpretación debe ser posible.
Veamos. 
  • Si, en rigor, se pierde el dominio por título y modo según el art. 2609 del Código Civil (incluso en los términos del art. 2610 del mismo Código), y el art. 2505 se refiere a la registración del título sólo con fines de publicidad (oponibilidad), es claro que el dominio se pierde o adquiere o transmite con independencia de toda registración. 
  • Por ello la registración inmobiliaria es declarativa, se funda en "títulos" que no siempre reflejan la "realidad" (doc. arts. 2º, 4º, 20 y 22 de la ley 17.801), y por lo que tampoco es constitutiva de derechos. 
  • Y así lo tiene dicho la Corte Suprema de la Nación en la causa "Brunero" de 1999 (Fallos 322:666): "la inscripción registral carece de carácter constitutivo y sólo es un medio de obtener oponibilidad a terceros del derecho real adquirido"
  • Por lo tanto, si la publicidad registral importa un medio de "oponibilidad", pues bien, en su defecto debe admitirse a los terceros que no reúnen ese recaudo la posibilidad de oponer otro medio, anterior y fehaciente, a la eventual pérdida o transmisión del dominio que se procura concretar en el proceso principal, precisamente acreditando su título y modo en una tercería (ver la solución de los arts. 594 y 594 del Código Civil). 
  • Así también adquieren virtualidad los arts. 1035 y 1185bis del Código Civil en relación con el título y su fecha cierta, y los arts. 577 y 2377 del mismo Código respecto de la tradición y la posesión del bien anteriores al embargo en cuestión.
Al respecto es ilustrativo lo decidido por la Cám. de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Martín, Sala 1ª, 01/04/2008, "Prainito, Nicolas Jose c/ Grisolia, Liliana Susana y ot. s/ Tercería mejor derecho", en JUBA, sum. B1951664, donde se precisó: "si la prueba de la fecha cierta resulta suficiente, no puede ignorarse la trascendencia de la publicidad posesoria del titular del boleto, que actuando como dueño, vive en el inmueble y abona sus impuestos". También cabe considerar la valoración de la Cám. de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Dolores, 13/05/2008, "Tercería de dominio en Banco Pcia. de Buenos Aires c/ Chorroaín s/ Prepara vía ejecutiva", donde se precisó que "se reconoce al comprador con boleto, con posesión y pago del precio, la facultad de deducir tercería de dominio respecto de acreedores posteriores a la fecha de la tradición, que hubiesen trabado medidas cautelares sobre el inmueble" (voto del Dr. Hankovits en JUBA, sum. B951199).
En suma: no debe perderse de vista que la inscripción registral sólo es un medio de dar publicidad a los derechos reales, no el único, que se suma a la posesión, pero no para enervarla en sus efectos propios y naturales (doc. art. 577 y 2377 del Código Civil). Luego planteada una tercería de dominio o de mejor derecho habrá que estar a la prueba de los hechos invocados, y no tanto –o no tan sólo– a la ausencia de las constancias registrales...